Риски покупателя недвижимости.

Арест или ограничение на объекте недвижимости (п. 1.1.10. и 2.1.10 книги минимизации рисков сделок с недвижимостью АН «Ваш риэлтор»)

Продавец, как правило, говорит о действующем ограничении,  но может и скрыть этот факт. Не единичны случаи, когда продавцы не знают о том, что их объект находится под обременением. Важно обнаружить факт ареста или другого ограничения на объекте недвижимости до подписания договора между  сторонами сделки, чтобы избежать проблем в дальнейшем.

Для покупателя существуют риски:

• признания сделки недействительной,
• утраты жилья,
• признание права пользования третьих лиц во вновь купленной недвижимости,
• появление непредвиденных расходов,
• судебные тяжбы и пр.

Из практики последних месяцев, часто ограничение на отчуждение объекта накладывают жилищно-коммунальные службы при образовавшемся долге по квартплате. Случаются технические, процессуальные ошибки, связанные с работой росреестра и органов исполнительной власти. В этом случае продавцы бывают неприятно удивлены.

Перечислим какие могут быть обременения:

1. ИПОТЕКА. недвижимость находится в залоге у банка-кредитора до полного погашения долга. Существуют законные схемы реализации такой недвижимости.
2. ЗАЛОГ. Возникает обременение на основании договора и под обязательства. Например, на основании договора о покупке недвижимости с рассрочкой платежа. Или передается имущество в залог под получение денежного займа. Снимается обременение после погашения долга и регистрации снятия обременения в росреестре.
3. АРЕНДА. собственник использует квартиру для получения прибыли и у арендатора возникает право пользования объектом.
4. АРЕСТ. Обременение на имущество в виде ареста налагает суд. Арест выступает мерой обеспечения иска. Снимается арест при устранении причин его наложения также судебным решением.

Продать или заложить недвижимость, находящуюся под арестом нельзя. При попытке игнорировать это обременение любой заключенный договор будет признан недействительным и аннулирован.

5. РЕНТА. Заключив договор ренты, приобретатель жилья приобретает статус его собственника, но за прежним собственником сохраняется право проживания в нем на определенных условиях.

Для продажи такого объекта необходимо от получателя ренты нотариально оформленное согласие.

Обременение с объекта снимается, когда новый собственник предъявит в росреестр свидетельство о смерти получателя ренту.

(Законодательные основы пожизненного содержания с иждивением на основании передачи права собственности на жилье определены Главой 33 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Обременение рентой накладывает риски отмены договора ренты со стороны рентополучателя при наступлении определенных условий.

6. ОПЕКА И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВО, ограничивает право распоряжения имуществом несовершеннолетних детей и граждан, лишенных дееспособности. Любую сделку с таким объектом совершаем лишь при согласии, полученном от органа опеки и попечительства. Это документ, распоряжение будет содержать обязательные условия, при которых сделки отчуждения недвижимости может состояться.

"Об опеке и попечительстве" 48-ФЗ от 24.04.2008 г.

7. СЕРВИТУТ.Право постороннего человека пользоваться имуществом, принадлежащим собственнику. Например, в случае проходных комнат, когда иначе, как через чужую проходную, попасть в свою нельзя или ограничение пользования участком для обеспечения возможности общего прохода либо проезда. Сервитут подлежит обязательной регистрации.
8. ПРОДАЖА ОБЪЕКТА В ДОМЕ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (памятнике архитектуры). ПОКУПАТЕЛЬ принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, несет бремя его содержания. При продаже необходимо оформить охранное обязательстве на покупателя.

ФЗ №73 от 25.06.2002 года «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ».

9. ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕможет осуществляться в отношении объекта недвижимости, в случае заключения соответствующего договора доверительного управления таким имуществом. Доверительное управление недвижимым имуществом осуществляется в соответствии с Главой 53 ГК РФ.

Доверительное управление. Может быть установлено в нескольких случаях, самыми распространенными из которых являются:

• банкротство;
• наследные отношения;

С целью минимизации рисков, связанных с покупкой или продажей недвижимости, звоните по тел. 77-88-36. Сопровождение сделки с недвижимость - то, на чем нельзя экономить!

Директор АН "Ваш риэлтор"Максимова Ольга Владимировна